הרגולציה על שוק השכירות בברלין

בזמן האחרון התפתח בישראל שיח המתייחס לצורך להבטיח שכירות הוגנת וברת השגה לאזרחי המדינה. באופן טבעי, חלק מהשיח מופנה לניסיונן של מדינות אחרות בנושא זה. גרמניה היא אחת מאותן מדינות שצברו ניסיון רב בנושא וכדאי להקדיש תשומת לב לשוק השכירות הגרמני. חלק מהתאורים מתייחסים למודל הרגולציה הגרמני כמודל אידאלי שראוי לאמצו. גם אם מדובר במודל מצליח למדי, עדיין כדאי לשים לב לבעיות ולפרטים הקטנים במודל הגרמני. למשל, ניקח את ברלין. מדובר בבירתה, העיר הגדולה ביותר בגרמניה, והעיר השניה בגודלה באירופה שמאכלסת כ-3.5 מיליון תושבים. אבי גולדברג מתאר בכתבתו בדה-מרקר סיטואציה שבה 85% מתושבי העיר גרים בשכירות, בבניינים השייכים למשקיעים פרטיים ולמוסדות המדינה. השוכר יכול להמשיך להתגורר בדירתו זמן בלתי מוגבל, במידה והוא משלם את שכר הדירה במועד ועל המשכיר חלה החובה לתחזק באופן נאות את הנכס. ניתן להעלות את שכר הדירה פעם בשלוש שנים, בלא יותר מ-7% מהמחיר הקודם.

על פניו, זו נשמעת כמו סיטואציה אידיאלית עבור השוכרים. אלא שלא הכל ורוד בשוק השכירות בברלין והתנגשות בין הרגולציה הממשלתית לבין כוחות השוק החופשי מתרחשת בדרך כלל לאחר שדייר עוזב את הדירה והדירה חוזרת לשוק. אז יכול המשכיר לדרוש מחיר גבוה משמעותית על הנכס, כזה שמצדיק בעיניו את שוויו הכלכלי ובשנים האחרונות כניסה של משקיעים זרים ומקומיים לשוק הנדל"ן העלתה משמעותית את מחירי הנכסים. אחת הסיבות המרכזיות לכניסה מסיבית של משקיעים היא תנאי המימון הנוחים, ובפרט הריבית הנמוכה הנהוגה היום בגוש האירו. כתוצאה מכך, מתחזקים הלחצים של בעלי הנכסים על השוכרים להעלות את מחירי השכירות הנוכחיים. אוכלוסיית ברלין צומחת בקצב מסחרר של עד 50 אלף תושבים חדשים בשנה. לפי המחקר של המכון הכלכלי "פסטל" הממוקם באנובר, כבר היום חסרות בברלין חצי מיליון דירות ריקות ובכל שנה מספר הדירות החסרות יגדל ב-5000 דירות נוספות. הדבר נובע, בין היתר, מהחלטת הממשלה הגרמנית להפסיק את הבניה בעיר החל מתחילת שנות ה-2000. עיריית ברלין הקצתה בשנים האחרונות עשרות מיליוני אירו לפרויקטים של דיור בר השגה על מנת להקטין את הפער הקיים, אבל לא מדובר בהיקפים מספקים. בזמן ששוכרים הנמצאים בדירות קיימות משלמים מחירים סבירים ביותר, הרי שמחירי השכירות בדירות חדשות קפצו השנה ב-9% ומחיר שכירות של מ"ר מגיע היום ל-8 אירו לחודש. חשוב לציין את עליית מחירי הקרקעות באזורים מרכזיים של העיר, מה שדוחף את חברות הבניה לתכנון ויזימה של פרויקטים חדשים של בניה למגורים. אך גם זה לא יביא את הבשורה המיוחלת לשוכרי הדירות מכיוון שמחיר השכירות בבניינים החדשים לא יהיה נמוך מ-10 אירו למ"ר.

בנוסף לכך, שינוי היעוד של דירות רבות משכירות למכירה, מהווה תמריץ להגדלת שכר הדירה שמשלמים הדיירים הנוכחיים. האינטרסים הנפגעים של שוכרי הדירות מקבלים ביטוי גם בפוליטיקה המקומית. הקואליציה החדשה בעיריית ברלין העבירה לאחרונה מספר החלטות שתכליתן לעצור את עליית המחירים. החל מתחילת 2015, אסור להעלות מחירי שכירות ביותר מ-10% מהמחיר הממוצע בשכונה בו הנכס נמצא, הוטלו הגבלות חריפות על האפשרות להשכרת דירות קצרת טווח לתיירות (דרך AIRBNB ודומים לה) והוגדל מס הרכישה על נדל"ן מ-4.5% ל-6%. החל מ-2015, המתווכים רשאים לגבות עמלות רק מבעלי הנכס. מצד שני, לבעלי הדירות והבניינים לא משתלם היום למכור את הנכסים, למרות מחירי השכירות הנמוכים היחסית כי במידה והם מחזיקים בנכס שקנו יותר מעשר שנים, הם זכאים לפטור ממס שבח על הנכס.

בנוסף, ניתן אישור לבנות דירות נוספות על גג הבניין, ללא תשלום מס שבח בגין הדירות החדשות. עבור תושבי ברלין שלא מסוגלים להרשות לעצמם לשכור דירה במרכז העיר, ישנן שפע של אפשרויות בפרוורי העיר ובערי הלווין שלה. בניגוד לתל-אביב, ישנה בברלין מערכת תחבורה ציבורית זולה, יעילה ומפותחת אשר מאפשרת להגיע במהירות ממקום למקום.

ישנה מגמה הולכת וגוברת של תושבי ברלין שעוברים לפרוורי העיר ולערי הלווין בעקבות מחירי השכירות הנמוכים. המגזין "NEEDLE" שסוקר התפתחויות בתחום הנדל"ן מציין כי בעוד שברובע המרכזי Mitte מחיר השכירות של מ"ר עומד על 14 אירו, הרי שבאזור Woooding הפרוורי מחיר השכירות למ"ר הוא כחצי ועומד על 7 אירו בלבד. כל האמור לעיל נותן מידע ומושג כללי לגבי אפשרויות ההשקעה השונות בברלין ופרווריה, כמו גם באזורים אחרים בגרמניה.